Huisvesting kost altijd geld: of u betaalt huur, of u koopt en investeert hiervoor kapitaal wat niet meer kan worden gebruikt voor andere doelen.

"Aandelenmarkten kunnen snel dalen en in slechts enkele weken tijd meer dan 50% verliezen. Traditioneel gezien herstellen ze snel (vaak in minder dan 6 maanden tijd). Historisch gezien heeft de vastgoedmarkt ongeveer 26 jaar nodig om te herstellen. In sommige gevallen, zoals Florida, herstellen ze nooit."

Onroerend goed cycli

Onroerend goed cycli zijn per definitie lange termijn cycli (+76 jaar). De meeste mensen zullen gedurende hun leven slechts één cyclus meemaken. Hierdoor is het erg belangrijk om elke sub-cyclus te herkennen in de lange termijn seculiere op- of neerwaartse trend. Seculiere trends duren tot 75 jaar. Als ik de ellende zie waarin de vastgoedmarkt verkeert en een link maak naar de historisch lage rente, houd ik mijn hart vast als ik me bedenk wat er zal gebeuren zodra de rentetarieven onder druk van (hyper)inflatie gaan stijgen.

Er is geen twijfel dat we het einde van een seculiere hausse trend hebben beleefd en de euforie van de zeepbel zoals gezien over de gehele wereld, zal in de geschiedenisboeken belanden. De huidige seculiere baisse markttrend voor vastgoed is echt en dingen zullen met de maand slechter worden.

Het grootste verschil tussen vastgoed en aandelen is dat het normaal gesproken een generatie duurt voordat vastgoedverliezen zijn gecompenseerd (Florida 1926). Beursverliezen komen vaker voor, kunnen ernstig zijn (-50% in 2008), maar het herstel van alle verliezen gebeurt vaak in minder dan een jaar tijd.

Voorgaande toppen en bodems in vastgoed:

• Hoe dan ook, we verwachten dat de vastgoedprijzen in de komende jaren blijven dalen. Een kleine correctie in 2012 is mogelijk, maar daarna zal de dalende trend zich verder voortzetten tot 2033. Vastgoed kan worden geclassificeerd als een hoge order kapitaalsgoed en zal zodoende te lijden hebben onder de recessie en de depressie.

• Jonge stelletjes met een goed inkomen en vermogen die in 2006 een huis kochten voor $585.000 betalen $4.300 dollar per maand. Als gevolg van het barsten van de vastgoedbel is hun huis nu slechts $187.000 waard - terwijl zij nog steeds een hypotheek hebben van $560.000. Om alleen het eigen vermogen te herstellen duurt al 60 jaar!

• Huiseigenaren waarbij hypotheekbedrag hoger is dan waarde woning, kunnen ofwel $4.300 per maand blijven betalen, of zij gaan in "foreclosure", huren een huis voor $1.000 per maand en komen over enkele jaren een huis tegen een post-zeepbel prijs van $180.000 met een maandelijkse hypotheeksom van $1.200.

Wie een huis heeft gekocht en elke maand dubbel zo veel moet afbetalen als wat de buren aan huur moeten ophoesten, weet dat er fundamenteel iets fout zit.

Ik ben het compleet oneens met de pratende hoofden die schreeuwen dat wat we vandaag de dag zien niets meer is dan een onbeduidende rectie en dat binnen 3 jaar van nu, mevrouw Goudlokje terug is hand in hand met de vastgoedmarkt. Men moet de potentiële dramatische gevolgen begrijpen van een lange termijn beremarkt, die is gestart op een moment waar de algemene niveau's van wereldwijde RENTETARIEVEN op een LAAGTEPUNT liggen. Zodra rentetarieven stijgen (gebeurt al in landen met zwakkere economieën - en dit ZAL GEBEUREN) onder druk van inflatie, is de enige weg voor vastgoed de weg naar beneden.

Op basis van de statistieken (inclusief Japan), stellen we vast dat de vastgoedprijzen vanaf de piek met 75% tot 80% kunnen dalen, eer er een bodem is bereikt.

In principe wordt gezegd dat na een parabolische aanloop, prijzen altijd terugvallen naar een prijsniveau op of onder het niveau waar de oorspronkelijke run was gestart. Condities in Japan na 1990 en in 1993 bevestigen dit zeker. Een andere regel is dat vastgoedprijzen dalen totdat de nominale waarde gelijk is aan 100x de maandelijkse huur. Met andere woorden, als de nominale huur $1.000 per maand bedraagt, zal de vastgoedwaarde terugvallen tot $100.000. Het zal duidelijk zijn dat veel Europese huizen of appartementen nog zijn gewaardeerd ver boven dit niveau.

(Spanje had zijn top in 2008-09; de top voor Belgie is 2010-11)

Vastgoed kan goedkoop worden!

Wie niet gelooft dat vastgoed goedkoop kan worden, moet maar eens naar de Verenigde Staten kijken. Voor 50.000 euro kan u tegenwoordig al een nieuwe condo in Florida kopen, wie een eengezinswoning wenst, hoeft maar iets van een 150.000 euro op tafel te leggen. Voor laatstgenoemd bedrag hebt u vier slaapkamers, vier badkamers, airco, geinstalleerde keuken met amerikaanse ijskast (met ijsmaker), geinstalleerde wasplaats met droogkast, een garage voor twee wagens, een mooie tuin en alles wat u verder nodig hebt. Bovendien is het huis van uw droom maar een paar stappen van de oceaan verwijderd. Moet er nog zand zijn?

Koop een nieuw appartement in Florida voor € 50,000 of een nieuwe eensgezinswoning voor € 149,000 !
PGA Village	The Lakes	Tradition

18 augustus 2011 geplaatst

Een vastgoedcyclys duurt 76 jaar. Vastgoed is een hoge orde kapitaalsgoed en het prijsniveau van deze goederen daalt altijd gedurende een hyperinflatoire depressie. Het is interessant dat de vastgoedbel startte leeg te lopen in de VS en dat deze actie werd opgevolgd waar geen tot weinig oorlogsschade was: Engeland, Ierland, Spanje, Portugel en Griekenland. Tot nu toe was er in de landen die actief betrokken bij de 1e en 2e wereldoorlog zoals Nederland, Duitsland, België en Frankrijk, nog geen echte crash (slechts stilstand van de markt). In Griekenland zijn de prijzen begonnen hevig te crashen zodra de lokale obligatiemarkt instortte. Vergelijkbare scenario's kunnen worden verwacht voor Italië, Portugal en vanaf 2012 ook voor Frankrijk en België.  Vastgoedprijzen zijn opgebloeid bij kunstmatig lage rentetarieven waardoor hypotheken goedkoop werden. Omdat de schuld te goedkoop was, werd consumptie abnormaal gestimuleerd en spaarders abnormaal bestrafd. Echte spaartegoeden (kapitaal), die de levenslijn in een maatschappij vertegenwoordigen, zijn vernietigd en weggejaagd. Terwijl de economie verslechtert, verhogen de overheden belastingen en doordat vastgoed niet verplaatst kan worden wordt het een belangrijk belastingdoel: vermogenswinstbelasting en vermogensbelasting worden toegepast (als niet door de lokale overheden wordt het opgelegd door de IMF en ECB).

Beweeg muis over grafiek voor alternatief plaatje

"Het grote verschil tussen Onroerend Goed en Aandelen is dat de regel is dat het een generatie duurt vooraleer onroerend geod verliezen gerecupereerd worden -  real estate losses are recovered. Correcties van de aandelen markten ziet men vaker maar door de band herstellen ze in 12 maanden tijd. (-50% in 2008). "

 22 mei 2009 - met dit enorme aanbod van nieuwe woningen, is er geen ruimte tot verbetering

Groot aanbod aan nieuwe woningen op de markt

De situatie op de Amerikaanse vastgoedmarkt is ronduit dramatisch te noemen. Het aantal gedwongen verkopen van huizen (de zogenaamde foreclosures) stijgen nog steeds. In de Verenigde Staten worden nog steeds honderdduizenden huizen niet te koop aangeboden uit vrees dat het overaanbod de prijzen nog verder gaat drukken.

Rick Sharga, vice president van RealtyTrac (de organisatie die de foreclosures in statistieken giet), is van mening dat de gevolgen catastrofaal zouden zijn wanneer deze huizen plots op de markt zouden worden gebracht. De prijzen zouden vanaf de huidige niveaus verder kelderen. Het voorbeeld van de Verenigde Staten werd grif door de Spanjaarden gevolgd. De Spaanse overinvesteerden in vastgoed en zitten nu met de gebakken peren. Ook de Spanjaarden waren er van overtuigd dat bomen altijd tot in de hemel groeien. Wat dus niet het geval is, voor wie er nog aan mocht twijfelen. In Spanje kan men (zoals net in China) spookurbanisaties vinden met honderde leegstaande woningen.

01 mei 2009 - gevaar als we uit het oog van de storm in de 2e wave bewegen

Meer slecht nieuws voor vastgoed. Het aantal 'foreclosures' in de VS blijft doorgaan. Waar mensen naar op zoek zijn is het schema van hypotheekresets voor optie ARM leningen (ook genaamd leugenaar leningen). Deze beginnen te herstellen in enkele maanden en het proces zal geen hoogtepunt kennen voor 2011.

22 april 2009 : IN de VS 600.000 foreclosed huizen worden buiten de markt gehouden door de kredietverstrekkers

“’Wij geloven dat er ongeveer 600.000 objecten over de VS zijn die banken weer in bezit hebben genomen, maar die niet op de markt worden gezet, 'zei Rick Sharga, vice-predident van RealtyTrac, die landelijke statistieken over 'foreclosures opstelt. 'California vertegenwoordigt mogelijk 80.000 van deze woningen. Het zou rampzalig zijn als de banken de markt zouden overspoelen met deze bedroefde woningen. Er zou verdere afschrijving komen en slachting op de markt.'

Volgens de Wall street journal: "Ronald Temple, co-directeur van research bij Lazard Asset Management, verwacht dat huizenprijzen 22- 27% dalen van hun niveau's in januari. Meer dan 2,1 miljoen huizen zullen dit jaar verloren gaan omdat leners niet meer kunnen voldoen aan hun betalingsverplichtingen, dit is een stijging van ongeveer 1,7 miljoen in 2008." (Ruth Simon, "de huizencrisis staat op het punt om weer op hoofdtoneel te verschijnen," Wall street journal). 

Een vergelijkbaar patroon wordt gebruikt door Spaanse banken (Spaanse banken hebben teveel geïnvesteerd in vastgoed omdat zij ervan zeker waren dat ze tot in de hemel zouden doorgroeien.

17 april 2009 - de volgende sector die op het punt staat te dalen is commercieel vastgoed

31 maart 2009 geactualiseerd

Dit is een hele interessante lange termijn grafiek voor onroerend goed. Om te zien hoe ongewoon de recente prijsactiviteit is geweest, zou u een kijkje moeten nemen bij de inflatie-gecorrigeerde huizengrafiek van Yale econoom Robert Shiller, gaat terug voor meer dan 1 eeuw.

De grafiek maakt het overduidelijk dat de huidige overwaardering van vastgoed in reëele termen hoger is dan tijdens de jaren '20. De volgende correctie in vastgoed zal langdurig en hartverscheurend zijn, met een verwacht cumulatief effect dat veel groter is dan tijdens de Grote Depressie. [Wie in Florida op gedurende de jaren 1920 op de top van de markt onroerend goed kocht, kon het op de top van 2007 zelf niet met winst verkopen]

31 maart 2009 geplaatst

De vastgoed Boom was niet meer dan fata morgana. Het directe resultaat van fractioneel reserve bankieren en het creëeren van geld uit het niets.

• De vastgoedboom was niet dan een fata morgana, het rechtstreeks gevolg van fractional reserve banking en de creatie van het geld uit het niets. Het begon in de Verenigde Staten, waar de zeepbel met een doffe knal uiteenspatte. Andere landen hebben op hun beurt van hetzelfde laken een pak gekregen. We denken daarbij aan het Verenigd Koninkrijk, Spanje enzovoort. Nog andere landen gaan in de toekomst met het fenomeen van imploderende zeepbellen. Ook België & Co zullen de dans niet kunnen ontspringen.
• Evenmin als bomen stijgen de vastgoedprijzen tot in de hemel. Het is begrijpelijk dat veel mensen niet goed beseffen wat er gebeurt, want een vastgoedcyclus is een ervaring die zich maar eenmaal in iemands leven voordoet. De meeste mensen hebben tijdens hun leven alleen maar stijgende vastgoedprijzen meegemaakt, ze zijn er compleet aan gewend gemaakt. Zelfs de voormalige vastgoedparadijzen zijn hun aureool kwijtgeraakt: de Londense city, Manhattan en de paradijselijke oorden rond de Perzische Golf.
• De vastgoedcrisis is een zichzelf voedend monster geworden, ze breidt nog uit omdat de banken minder woonnkredieten aan kandidaat-kopers toestaan. 
• Als vuistregel geldt dat in een seculiere vastgoed baisse markt de vastgoedprijs daalt tot ongeveer 100x de maandelijke huurprijs.
• Een algemeen aanvaarde regel is dat een huis niet meer mag kosten dan het drievoudige van een gemiddeld jaarlijks inkomen.
• De welvaart die werd gecreëerd door vastgoed is vaak een illusie gebaseerd op schommelingen in wisselkoersen. Zuid-Afrikanen kochten auto’s, reden een paar jaar mee en verkochten ze dan met winst omdat de rand zo zwak was. Iets dergelijks speelt zich op de vastgoedmarkt af. Hoe moeilijker het gaat worden om een huis te kopen, hoe sterker de vastgoedprijzen gaan dalen.
• In een optimaal scenario gaan de schuldencrisis en de Amerikaanse vastgoedproblemen slechts in 2017 een bodem bereiken. In de Europese Unie en de andere landen waar de crisis met vertraging is begonnen, kan de bodem ergens in de periode 2014-2020 worden gevonden.
• Toen de Argentijnse vastgoedsector een bodem bereikte, was het onmogelijk geworden om nog een woonkrediet te krijgen. Vastgoed wordt met een hefboom gekocht, met geleend geld. Daarom wordt het algemene prijsniveau van woningen en appartementen onmiddelllijk door de rentestand beïnvloed.

 Monetaire inflatie is zelfs nog gevaarlijker wanneer ze hand in hand gaat met asset deflatie.

De meeste mensen begrijpen niet wat er gebeurt wanneer beide elkaar ontmoeten. Ergens binnen de convergentie tussen beide fundamentele krachten bevindt zich een mogelijke oplossing voor de huidige vastgoedcrisis, evenals opportuniteiten voor individuen om hun kapitaal te beschermen en zelfs te zien aangroeien in periodes van dalende vastgoedprijzen."

09 januari 2009 geplaatst

In 1989 besprak ik de crash op de Japanse vastgoedmarkt, die werd gevolgd door een gelijkaardige beweging op de beurzen. Experts beweerden toen dat ik gek was. Japan was een overbevolkt eiland en alleen al om die reden zou de vastgoedmarkt er nooit crashen. Meer dan 15 jaar later kan een huis dat destijds 220.000 yen kostte worden gekocht voor 80.000 yen. Niet alleen de Japanse vastgoedmarkt is gecrasht, maar ook de koers van de yen. Dezelfde omstandigheden duiken nu elders in de wereld op, de gevolgen zullen dan ook dezelfde zijn.

Kopers van vastgoed waren zo naïef om te geloven wat in Japan gebeurde zich niet zou overkomen in de VS, Australië, de city van London, Costa del Sol in Spanje of België...en toch gebeurt het nu in al die landen!

Aandelenmarkten kunnen snel en hard dalen en 50% verliezen in slechts enkele weken tijd. Traditioneel gezien herstellen zij zich snel (vaak in minder dan 6 maanden tijd). Historisch gezien duurt het 75 jaar voor een vastgoedmarkt om te herstellen. In sommige gevallen, zoals Florida, herstelt deze markt zich nooit.

Mensen worden niet rijk door een huis te kopen, ze worden rijk door hun geld op een verstandige manier te investeren.

Vastgoeddeflatie (aangepast voor inflatie) en monetaire inflatie hebben gemeen dat ze complementair en niet tegengesteld werken wat financiële destructie betreft. Asset deflatie vernietigt de koopkracht van uw activa, terwijl monetaire inflatie de koopkracht van uw geld vernietigt. Er is met andere woorden geen contradictie tussen beiden.

De Spanjaarden beseffen inmiddels wel degelijk wat een vastgoedcrash kan aanrichten. De prijzen van woningen en appartementen zijn in dit Zuid-Europees land letterlijk door de vloer gezakt. Maar het kan nog erger. Enkele jaren  geleden probeerde Fannie Mae in Flint, Michigan, een huis met drie slaapkamers te verkopen voor 6900 dollar, niemand hapte toe zodat het advies werd gegeven om de prijs te verlagen tot 5000 dollar. Zo gek kan de situatie op de markt worden.

Ik ken heel wat mensen die hun geld niet op de beurs hebben belegd, maar die de voorkeur hebben gegeven aan het kopen van vastgoed. Een dergelijke belegging gold als superveilig, maar is dat al lang niet meer. Sommige huiseigenaren gaan met de handen in het haar eindigen omdat hun huurders de huur niet meer betalen. Om alle misverstanden te vermijden: vastgoed is geen veilige belegging verre van zelfs. Wie al zijn geld in vastgoed stopt, dreigt op zijn oude dag te eindigen zonder een cent op zak. Dat willen we uiteraard ten alle prijzen vermijden!