Terwijl de vastgoedbubbels leeglopen in de VS, het Verenigd Koninkrijk, Spanje en de meeste landen in de wereld, is hetzelfde nu ook aan het gebeuren in België, Nederland en Frankrijk.

Let op voor denkbeeldige winsten. Als je goed wil beleggen, kijk je wel voor jou en niet achterom. Waar je wel uit leert, is hoe het telkens in het verleden eindigde. Bovendien is Belgisch Onroerend al sinds 2005 (uitgedrukt in echt geld) ferm in waarde aan het verliezen. Zie slide op de homepage (belgisch onroerendgoed in goud).

In Venezuela is de prijs van een huis A over de voorbije jaren gestegen van laat ons zeggen 200,000 Bolivar tot 200,000,000,000 Bolivar. Echter de Bolivar is niets meer waard en in realiteit is dit huis A nog slechts $10,000 waard. Elke Venezolaan die onroerend goed bezit, is dus een multi miljardair...maar bezit niets: 1 kip kost immers al 1,000,000 bolivar. (erg gelukkig is die wellicht ook niet)

Als je 10 jaar terug zilver kocht aan €12 - €13 per oz., dan kan je het nu verkopen voor min. €22 - €24 per oz. Je ontvangt zelf een stuk meer als je toen Zilveren munten kocht. De premie op zilveren munten is immers over die jaren ook sterk gestegen. De premie op American Silver Eagles bedraagt nu (mei 2022) min. $10 . Die zilveren munten kosten nu dus wel € 32 - €34 per stuk. En dit allemaal in een markt waar de prijzen met behulp van manipulatie zo laag mogelijk worden gehouden.

Met andere woorden, je zilver inzet is verdubbeld. Zou onroerend over de laatste 10 jaar ook in prijs verdubbeld zijn? Indien zo, wordt dit onroerend goed nu verkocht of blijft de eigenaar gewoon zitten?

Voor onroerend goed hebben we een omgekeerde manipulatie: rentevoeten worden kunstmatig laag gehouden. En vandaag is beleggen wel een andere soort oefening geworden: het komt er niet op aan percentjes fiat money te verdienen, maar eerder ervoor te zorgen dat je op het einde van de rit je koopkracht niet kwijt bent. In tijden van crisis, gaat zoiets op het einde erg snel. Wie niet voorbereid is, zal er aan zijn voor de moeite. Net als bij de Weimar, na WW2, Zimbabwe, Argentinie, Venezuela, Lebanon,...

Maart 2020	Dit is de koopclimax voor de val (juli 2021)
Gemiddelde prijs van een woning in goud uitgedrukt. (juli 2021)

De Huizenmarkt is een tikkende tijdbom. Als het mis gaat met de huizenmarkt, is 2007/2008 slechts een druppeltje.

• Eind 2019 betekende de afschaffing van de WOONBONUS in Belgie het einde van de koop-climax en de hausse. Vanaf dan kan het nog enkel lager.
• Innovaties in de financiële sector hebben de huizenmarkt in Nederland en Belgie volledig op zijn kop gezet. De Nederlandse banken zijn in de jaren negentig OOK begonnen met het herverpakken van hypotheekschulden, waarmee ze alle risico's van de woningmarkt konden overdragen aan private investeerders en pensioenfondsen en ze hun eigen winsten konden maximaliseren.
• Door deze werkwijze konden banken gemakkelijk geld verdienen, zonder zich teveel zorgen te maken over de risico's. De koper van een huis dacht dat hij door een hypotheek af te sluiten een lange termijn relatie aanging met de bank, maar in werkelijkheid was de klant voor de bank gewoon een product geworden. Met het afsluiten van iedere hypotheek ontstond er weer een nieuw beleggingsproduct dat met provisie doorverkocht kon worden aan beleggers en aan pensioenfondsen. Omdat de hypotheken direct werden doorverkocht stonden ze niet op de balans van de bank en was dus ook het risico 'verdwenen'.
• Door deze financiële innovaties explodeerde de Nederlandse hypotheekschuld in iets meer dan tien jaar tijd van €128 naar €680 miljard, wat betekent dat er ongeveer €550 miljard aan nieuw geld in de economie gepompt werd. Met heel veel geleend geld werd de Nederlandse huizenmarkt gemanipuleerd, waarbij gelijk een heel stelsel van verzekeringen werd opgetuigd om alle risico's af te dekken. Daardoor betaalde de consument niet alleen veel geld voor de hypotheek, maar ook voor allerlei verzekeringspremies die samen met de hypotheek verkocht werden. De hypotheekschulden werden nog eens verder aangejaagd door fiscale stimuleringsmaatregelen, zoals de hypotheekrenteaftrek. Deze maatregel werd door de politiek werd verkocht als een subsidie op het bezit van een eigen woning, maar in de praktijk bleek deze subsidie vooral tot hogere hypotheekschulden te leiden. Goed nieuws voor de banken, omdat die over een hoger bedrag rente ontvangen.
• Daarom is de huizenmarkt in Nederland & Belgie – en de gigantische hypotheekschuld die daaronder ligt – een tikkende tijdbom. Daarom hebben de banken en de politiek er na de crisis alles aan gedaan om de huizenprijzen weer te laten stijgen, zodat de problemen weer onder het tapijt geveegd konden worden. 

Sinds Januari 2017-18 kregen we DUIDELIJKE signalen van opdrogende en aan deflatie onderhevige vastgoedmarktbellen in Frankrijk en België.  

Voorbeeld van krachten die de vastgoedmarkt naar beneden duwen:

• Bestaande of nieuwe vermogenswinstbelasting
• Afschaffing (beperking) fiscale aftrek
• Tweede huisbelasting
• Bestaande of nieuwe vermogensbelasting
• Stijgende rentetarieven (des te hoger de rentes, des te  duurder een hypotheek en maandelijkse betalingen)
• Terughoudendheid van banken in het verstrekken van (nieuwe) hypotheken
• Verkoopdruk bij generatie die overlijdt en waarbij successierechten moeten worden betaald op overgewaardeerde vastgoedobjecten, als gevolg zullen we meer gedwongen verkopen zien.
• Groeiende werkloosheid en baanonzekerheid
• Dalend NETTO besteedbaar inkomen van het gezin.
  
• Complexe en strengere regels: isolatie, uitstootnormen, energiezuinigheid...
• Hogere onderhoudskosten en de juridische onmogelijkheid om huurinkomsten vrij aan te passen
• Immigratie wordt moeilijker en zal ertoe leiden dat er meer mensen terugkeren naar land van herkomst (voorbeeld: Turkije waar de economie het beter doet).
• De vastgoedbel en prijzen op ongekende niveaus sinds 1740.
• De stijgende onderhoudskosten van onroerend goed en de onmogelijkheid de huurprijzen degelijk te verhogen.

---

10 september 2010 geplaatst

---

Niet gemakkelijk te verklaren WAAROM de Belgische vastgoedbel zal barsten en voor de (potentiële) vastgoedbezitter extreem moeilijk te begrijpen WAAROM de prijzen van Belgisch vastgoed kan en zal dalen met tenminste 60%.

De Belgische vastgoedcyclus loopt circa 2 tot 3 jaar achter op de Amerikaanse cyclus vanwege het sociale systeem en het lokale belastingsysteem.

De oorsprong van een vastgoedbel is fractioneel reserve bankieren, het creëren van fiat geld uit het niets en de misallocatie van deze middelen. We hebben misallocatie zodra aanbod niet is gereguleerd door stijging in vraag, maar feitelijk door een zelfvoedende speculatie. Door een kunstmatige overvloed aan fondsen en kunstmatig lage rentetarieven zijn er incorrecte signalen naar de markt gestuurd: bouwers bouwen door in een markt waar geen woningtekort is en waar mensen nieuw vastgoed blijven kopen in de verwachting dat prijzen blijven stijgen (zou u een huis kopen als u wist dat u dit een jaar later voor -25% kan kopen?) De actie wordt zelfvoedend zoals elke zeepbel (de "Mississippi scheme", de Tulp gekte, de Dot.com bel) tot op de hoogte waar de vraag stilvalt. De vraag valt stil omdat de vastgoedprijzen zo hoog zijn geworden dat zelfs de historisch lage hypotheekrentetarieven onbetaalbaar zijn geworden: de markt droogt op. Terwijl de recessie een depressie wordt, belastingdruk toeneemt, meer mensen hun banen verliezen en vrij uitgeefbaar inkomen afneemt (als gevolg van de inflatie), verandert het uitgave patroon van de consument. 

De marginale handel bepaalt de prijs. Als verkopers hun verkoopprijs moeten verlagen om op de vraagprijs af te stemmen blijft de prijs van vastgoed naar beneden afglijden. De zeepbel barst...en de prijsafname wordt zelfvoedend.

Opmerking: een hypotheek is een consumptiekrediet en niet zelfvernietigend. Daarom is het een niet essentieel onderdeel van een economische boom.

---

15 july 2009 geplaatst

---

• Belgisch vastgoed steeg 'proportioneel' net zo veel als in andere landen. We hebben een wereldlijke economie. Slechts voor deze reden is het niet correct om te doen alsof België geen vastgoedbel kende. Er is en er was niet zoiets als een micro klimaat voor vastgoed.
• Belgisch vastgoed is vergeleken tot andere landen extreem duur...en ook 'oud'. Kijk maar eens naar de voorbeelden hieronder.
• Belgisch vastgoed is een Hoge orde kapitaalsgoed (HOCG) en de werkelijke waarde zal dalen als gevolg van de recessie/depressie tijdens de komende 5 jaren. Tijdens de recessie stijgen onderhoudskosten en belastingen en (potentiële) huurinkomsten dalen in nominale termen. We zijn er vrij zeker van dat Belgische overheden in de nabije toekomst vermogenswinstbelasting en vermogensbelasting zullen invoeren.
• Belgisch vastgoed zal dalen zo lang als lang termijn rentetarieven stijgen als gevolg van de (hyper)inflatie. Dit is van toepassing op al het vastgoed.
• Belgisch vastgoed houdt de inflatiestijging niet bij. Uitgedrukt in echt geld of goud bevindt Belgisch vastgoed zich in een solide neerwaartse trend
• Commercieel vastgoed is het volgende probleem. Met het verergeren van de recessie/depressie zijn er meer en meer commerciële objecten te koop en te huur...maar er is GEEN vraag, zij blijven leegstaan.
• Aandelen kunnen zich in enkele maanden tijd herstellen, Vastgoed heeft jaren nodig. Vergeleken met aandelen (aandelen zijn echte activa) duur het veel langer voordat vastgoed de geleden schade heeft goedgemaakt
• Aandelen zijn liquide (in tegenstelling tot vastgoed), ervan uitgaande dat zij vermelding hebben op een grote beurs (de meeste).

---

10 januari 2009 geplaatst

---

Na euforie komt ontkenning en na ontkenning komt paniek. Slechts wanneer we paniek zien is het tijd om te kopen. De huizenprijs in Japan piekte in 1991 en 18 jaar later staat het nog altijd gemiddeld 60% onder die piek.

22 december 2008 geplaatst

---

Waar is de idioot die doet alsof er geen vastgoedbel is in België? Volgens 'inside informatie is de Belgische bel al gebarsten.

1 = 1 + 1 + $ 5,000

 =   +   + $ 5,000

• Verkoop een 60 jaar oude uitgewoonde 100m2 herenhuis zonder centrale verwarming, geen airco, slechte of geen isolatie voor €150,000 

• Koop een historisch gerenoveerde cottage 280m2 - hoge plafonds - harde houten vloeren - historisch gebouw voor $110.000
• Koop een lieflijk gerenoveerde familiewoning voor $100.000 (300m2 huis - gerenoveerd- centrale verwarming, AC, mooie tuin) 
• en bespaar $5000.

27 december 2008 geplaatst

---

Niet alleen dalen de prijzen van vastgoed. Huurinkomsten dalen ook. Zelfs in België is aanbod groter dan de vraag en meer en meer objecten worden aangeboden als huurobject omdat zij simpelweg niet kunnen worden verkocht. Vraag is ook gedaald omdat iedereen die het kon betalen al een object heeft aangeschaft. De prijzen van appartementen aan de Noordzee kust zijn officieel gedaald met 20%.

11 november 2008 geplaatst

Professionals beginnen toe te geven dat de verkopen van vastgoed in België dalen en dat we een kopersmarkt zijn ingegaan. Prijzen zijn gedaald met 10- 15%. 

22 oktober 2008

Zelfs in het geval we niet in depressie vallen, blijven we extreem negatief voor vastgoed. Als u denkt over vastgoed als een gezonde investering, moet u op hetzelfde moment de betekenis van een 'goede huurder' omschrijven. Vandaag de dag zijn zelfs banken en/of verzekeraars dubieuze huurders geworden. Waar dan staat Joe Sixpack?

Terwijl de schuldenafbouw van de financiële instellingen doorgaat, moeten zij ook vastgoed verkopen. Wie koopt dit allemaal en tegen welke prijs en hoe krijgen zij de hypotheek hiervoor?

8 oktober 2008 geplaatst

Volgens de vastgoedgroep Trevi, is de prijs van Belgisch vastgoed gedaald met 15% sinds januari 2008.

In de vastgoedsector droogt de markt in eerste instantie op. Volgend zijn gedwongen verkopen op het huis van uw buren...en deze gedwongen verkoop haalt de waarde van uw eigen woning naar beneden.

Huis of een dak boven uw hoofd kost geld, of men nu de middelen hiervoor ter beschikking heeft of niet. Door het kopen of bouwen van een woning met eigen geld verlaat u hiermee de samengestelde rente over dit inkomen gedurende de levensduur van het vastgoed.

Afhankelijk van de kwaliteit en locatie, kost het huren van een woning van €300,000 tussen €800 to €1,200, de helft van de financiële kosten om het te kopen. De huurder heeft geen financiële beperkingen, betaalt geen belastingen en alle onderhoudskosten worden betaald door de verhuurder.

De meeste Belgen zijn vastgoedliefhebbers en bezitters, het onderwerp is extreem gevoelig. Voor vele vastgoedbezitters is het al moeilijk om te accepteren dat een huis verslijt en technisch oud wordt: isolatie standaarden, verwarming, badkamer, keuken,...Niemand wil zijn/haar belangrijkste activa en in vele gevallen zijn 'spaargeld' zien eroderen. Maar dit gebeurt altijd.

Belgisch vastgoed bevindt zich in vergelijkbare positie als VS vastgoedmarkt zich een paar jaren geleden bevond; net voordat de bel barstte.

Het wordt gekenmerkt door precies hetzelfde ongeloof zoals gezien in de VS net voordat de naald de bel doorprikte. Op hetzelfde moment, vastgoedhandelaars gebruikten alle middelen die zij hadden om het vastgoed dat zij hadden te verkopen: 30 en 40 jaar hypotheken met variabele rentes. Sommige bouwers gingen zo ver om een gratis zwembad en auto mogelijk te maken.

Vandaag de dag kost het kopen van een middelgrote woning van  € 300.000 met een vaste 20 jaar hypotheek circa € 2,000 per maand + belastingen en onderhoudskosten.

In 20 jaar tijd van nu, zullen de totale kosten van het vastgoed € 480,000 zijn. Ervan uitgaande dat het nog altijd de initiële € 300,000 waard is zijn de financieringskosten € 180,000. Hierbij niet inbegrepen de belastingen en onderhoudskosten. Als echter prijzen stabiel blijven of dalen zoals we verwachten, kunnen maandelijkse verliezen oplopen tot  € 1,687 + belastingen en onderhoudskosten. Vastgoed is tezamen met de auto "het te belasten object" bij uitstek: u kunt het simpelweg niet opbergen buiten bereik van de fiscus.

Onderstaande tabel, de totale kosten zijn berekend op een vaste 20 jaars hypotheek

Wat er in 1990 tot 1993 gebeurde in Japan, gebeurt er nu in opvolging in andere landen!

In de afgelopen jaren kocht iedere Belg die het zich wel/niet kon veroorloven een huis of bouwde er een. Goudlokje heeft vele jaren de hand vastgehouden van Belgisch vastgoed en geen levende ziel kon geloven dat bomen niet helemaal tot in de hemel groeiden. België is, net als Manhattan, London City, Californië of Florida, GEEN speciale situatie.

Vandaag de dag hebben de Amerikanen en de Britten al gemerkt dat vastgoed niets meer was dan een droom gefantaseerd door Greenspan en zijn vriendjes. Vele Amerikanen waren ervan overtuigd dat de (potentiële) huurinkomsten tenminste de hypotheeklasten zouden dekken en dat de huurder zou betalen voor zijn investering. Bankiers waren te blij om dit incorrecte idee te bevestigen waarbij elke nieuwe hypotheek extra inkomen betekende. De waarheid toont een ander plaatje!

Geschiedenis laat over en weer zien dat inflatie niet in staat is bij te blijven bij werkelijke waarde van een woning. Als inflatie toeneemt, nemen onderhoudskosten en belasting normaal ook toe. Om hun kiezers te behagen hebben overheden verschillende mechanismen uitgevonden om de stijging van huurinkomsten te beperken. Zelfs de inflatie index is gemanipuleerd op zo'n manier dat invloed op huur is geminimaliseerd. 

Belgische geboortecijfers dalen al enkele jaren. De vastgoedbel bleef zich echter opblazen tegen een achtergrond van groeiend aanbod en dalende vraag. Wat we hebben is een perfect voorbeeld van Von Mises misallocatie van middelen op de Belgische manier.

© Alle rechten voorbehouden. De inhoud van dit rapport mag niet worden gekopieerd, gereproduceerd of verspreid zonder expliciete schriftelijke toestemming van Goldonomic